emfitèuzė (gr. emphyteusis), teisė naudotis kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu ar kitu nekilnojamuoju daiktu nebloginant jo kokybės, nestatant statinių, nesodinant daugiamečių sodinių ir neatliekant kitų darbų, kurie iš esmės padidintų naudojamos žemės ar kito nekilnojamojo daikto vertę, išskyrus atvejus, kai yra nuomotojo sutikimas.
Vakarų Europoje emfiteuzė praktikuota nuo vidurinių amžių.
LIETUVOJE emfiteuzę reglamentuoja Civilinis kodeksas (priimtas 2000, įsigaliojo 2001). Emfiteuzė gali būti terminuota (ne trumpesnė kaip 10 m.) ir neterminuota. Emfiteuzė nustatoma išnuomojamo nekilnojamojo daikto savininko ir nuomininko susitarimu ar testamentu. Emfiteuzė baigiasi pasibaigus terminui, žuvus nuomos objektui, panaikinus nuomą teismo sprendimu, nuomotojui tapus ir nuomininku, nenaudojus nuomos objekto 10 m., šalių susitarimu.
Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje atsirado 18 amžiuje. Siekta po 17–18 a. Lietuvą nualinusių karų įdirbti tuščias valdas ir jose įsikurti. Buvo nuomojama nusigyvenusiems bajorams, miestiečiams. 1775 įstatymu leista išnuomoti ir valdovo dvarų palivarkus, nuomoti sklypus žydams. Nuoma buvo ilgametė (40–50 m.) ar neterminuota, t. p. paveldima, pvz., ilgametės nuomos įpėdiniai valdė iki nuomos pabaigos. Nuomojamo sklypo buvo negalima dalyti, skaldyti, bloginti. Už naudojimąsi žeme jos nuomininkas (emfiteutas) mokėjo nedidelį nuomos mokestį natūra žemės savininkui ir mokestį (činšą) valstybei. Nelaimės negalėjo pateisinti nuomos mokesčio nemokėjimo (po antro nesumokėjimo žemę buvo galima atimti).
Mažojoje Lietuvoje emfiteuzė ėmė plisti po 18 a. pirmos pusės didžiosios vokiečių kolonizacijos. Dvarininkas kolonistams 30–40 m. laikotarpiui išnuomodavo sklypus ar ištisus kaimus, o Prūsijos karalius dvarininkams – valstybinius dvarus ir netgi domenus. Paveldimieji nuomininkai ėmė ūkininkauti naudodamiesi pigiu samdomų lietuvių darbu.
557
415
2920