hipotekà (gr. hypothēkē – įkeitimas), skolinio įsipareigojimo įvykdymą garantuojantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistasis daiktas neperduodamas kreditoriui; viena daiktinių teisių.
Hipotekos tikslas, principai, objektas, rūšys
Tikslas – patikimai apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą. Pagrindiniai hipotekos principai: nuosavybės teisės apribojimo viešumas, išieškojimų eilės reglamentavimas, tai yra hipotekos kreditorius turi teisę patenkinti savo reikalavimą iš įkeistojo turto pirmiau už ne hipotekos kreditorius ir už vėlesnius hipotekos kreditorius.
Hipotekos objektu gali būti kaip atskiras objektas viešajame registre (Lietuvoje nekilnojamojo turto registrą tvarko Hipotekos registras) registruojamas, iš civilinės apyvartos neišimtas nekilnojamasis turtas arba tik žemė, tai yra objektai, kurie gali būti parduodami viešose varžytynėse. Esant suvaržytai privačiai nuosavybei į nekilnojamąjį turtą hipoteka negalima.
Pagal hipotekos reikalavimų realizavimo būdą hipoteka gali būti apsauginė (hipotekos būdu apsaugotą reikalavimą galima perleisti tik įstatymo nustatyta reikalavimų perleidimo tvarka), lakštinė (reikalavimas perleidžiamas kitam asmeniui tik perleidžiant jam hipotekos lakštą, surašytą kartu su turto įrašymu į hipotekos registrą), rentinė (hipotekos reikalavimo turėtojui įkeisto daikto savininkas periodiškai moka tam tikrą pinigų sumą).
Hipotekos atsiradimas
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą; daiktas nebuvo perduodamas kreditoriui – skolininkas turėjo galimybę jį įkeisti kelis kartus. Kilus eiliškumo problemai buvo vadovaujamasi principu prior tempore potior jure (pirmesnis laike yra galingesnis teisėje).
Hipoteka Lietuvoje
Lietuvoje iki 1938 hipoteka galiojo Užnemunėje, Klaipėdos krašte, Palangos apylinkėse, priklausiusiose Kuršo gubernijai, ir dalyje Zarasų apskrities. 1938 Hipotekos įstatymas (priimtas 1936) įsigaliojo visoje Lietuvoje. Jame buvo numatytos 3 hipotekos rūšys: apsauginė, lakštinė, rentinė. Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei. Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997, kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras. 1997 buvo atskirtas kilnojamojo turto įkeitimas. 1997–2012 veikė hipotekos skyriai prie apylinkės teismų, jiems vadovavo hipotekos teisėjai, skiriami iš apylinkės teismų teisėjų. Po 2012 reformos hipotekos tvarkymas perduotas notarams.
Hipotekos reglamentavimas Civiliniame kodekse
Nuo 2001 hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka. Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų – žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu. Hipotekos objektas kreditoriui neperduodamas. Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia. Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant ar vertės sumažėjimą naudojant teisėto reikalavimo atveju. Jei šie reikalavimai pažeidžiami, hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti įkeistojo daikto išieškojimą pradėti prieš terminą. Hipoteka neapima iš įkeisto nekilnojamojo daikto jo savininko gaunamų pajamų.
Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, įkeičiami ir jo priklausiniai, pvz., gyvenamasis namas ir su juo susiję statiniai, degalinės pastatas ir jos kuro talpyklos. Jeigu įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, jie t. p. tampa hipotekos objektu.
Dažniausiai gali būti įkeičiamas tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę. Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą, tai yra draudimą gauna tas, kuriam įkeista. Įkeičiant statinius kartu dažniausiai turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio statiniai stovi, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė. Įkeičiant žemę kaip priklausiniai įkeičiami ir joje esantys statiniai, jei hipotekos sandoriu nenumatyta kitaip. Jei statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą. Savininkas gali įkeisti visą daiktą ar dalį jam vienam priklausančio daikto. Norint įkeisti tokią dalį, ji turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešajame registre kaip atskiras objektas, pvz., suformuotas žemės sklypas, atribota pastato dalis. Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visiems bendraturčiams sutikus. Įkeičiant bendrosios jungtinės nuosavybės (pvz., sutuoktinių) dalį, reikia kitų bendraturčių sutikimo. Kai įkeičiama bendrosios dalinės nuosavybės dalis, kitų bendraturčių sutikimo nereikia, bet įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi (ją sudaro bendraturčiai, tvirtina notaras).
Daikto įkeitimas netrukdo jo perleisti kito asmens nuosavybėn – parduoti, dovanoti, išmainyti ir kita. Nuosavybės teisei į įkeistą daiktą pereinant kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą. Hipoteka išlieka padalijus įkeistą daiktą arba įkeistus nekilnojamuosius daiktus sujungus. Padalijus įkeistą nekilnojamą daiktą hipotekos reikalavimas lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Susitarimas dėl hipotekos reikalavimo padalijimo negalimas. Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungiami turint rašytinį sutikimą tų kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis. Po sujungimo kiekvieno nekilnojamojo daikto hipoteka apima visą suformuotą nekilnojamąjį daiktą. Hipotekos kreditorių tenkinimo eilė nustatoma pagal prašymo įregistruoti hipoteką registravimo datą.
Priverstinė ir sutartinė hipoteka
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė. Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais. Priverstinės hipotekos objektu turi būti parenkamas toks daiktas, kurį pardavus būtų visiškai patenkinti kreditoriaus reikalavimai ir kuo mažiau nukentėtų skolininkas.
Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė. Įmonės hipoteka – įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas. Paprastoji hipoteka – vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. Jungtinė hipoteka – kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. Svetimo daikto hipoteka – nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą. Maksimalioji hipoteka – nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. Skolos dydžio fiksavimo data nustatoma šalių susitarimu. Vėliau prisiimtų skolinių įsipareigojimų maksimalioji hipoteka neapsaugo. Bendroji hipoteka – kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. Šia hipoteka įkeistojo daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistųjų daiktų savininkų sutikimą. Bendrosios hipotekos sandoryje turi būti nurodyta įkeistųjų daiktų pardavimo varžytynėse eilė. Sąlyginė hipoteka – kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlyga gali būti nustatoma ir kreditoriui, ir skolininkui. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje. Ši sąlyginė hipoteka įsigalioja nuo to momento, kai hipotekos objektu esantis daiktas įregistruojamas nekilnojamojo turto registre kaip įkaito davėjo nuosavybė.
Hipotekos sandoris
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė. Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas. Kai daiktas įkeičiamas vienašaliu jo savininko pareiškimu, hipotekos sandorio šalis yra tik įkeičiamojo daikto savininkas. Priverstinę hipoteką nustato teismas, notaras ar įstatymų įgaliotas pareigūnas arba institucija.
Hipotekos sandoryje nurodoma sandorio sudarymo vieta, data ir laikas, skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė, hipotekos objektas, hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis, prievolės įvykdymo terminas, hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai. Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis. Hipotekos sandorį patvirtinęs notaras pateikia Hipotekos registrui duomenis apie hipoteką jai įregistruoti. Sutartinė hipoteka šalims galioja nuo sandorio sudarymo momento, jei sandoryje nenustatyta kitaip. Priverstinė hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo Hipotekos registre.
Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui. Pasibaigusi hipoteka išregistruojama iš Hipotekos registro. Notaras, gavęs hipotekos kreditoriaus, skolininko ar turto savininko prašymą dėl hipotekos pabaigos, duomenis apie hipotekos pabaigą perduoda Hipotekos registrui.
2319