žẽmės nuosavýbė, žemės savininko teisė valdyti jam priklausančią žemę, ja naudotis ir disponuoti savo nuožiūra nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų.
Valdymas, naudojimas, disponavimas
Žemės nuosavybė apima valdymo (galėjimas turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį, pvz., arti, sėti, melioruoti; jei žemę neteisėtai užvaldo kitas asmuo ar ji išnuomojama, žemės nuosavybės teisė išlieka savininkui), naudojimo (galėjimas pritaikyti žemės naudingąsias savybes naudotojo poreikiams tenkinti, gauti derlių, vaisius ir kitą žemės teikiamą naudą), disponavimo (galėjimas disponuoti žeme, sudaryti jos pirkimo ir pardavimo, nuomos, dovanojimo ir kitus sandorius, tai yra keisti žemės ir savininko teisinę padėtį) teisę.
Subjektas, objektas, žemės nuosavybės teisės įgyjimas
Žemės nuosavybės subjektai yra fiziniai ir juridiniai asmenys (įskaitant valstybę ir savivaldybes). Žemės nuosavybės objektas yra įstatymų nustatyta tvarka identifikuotas, pažymėtų ribų ir tam tikrame nekilnojamojo turto registre įregistruotas (žemės registracija) žemės sklypas bei kiti ištekliai, pvz., apibrėžti žemės gelmių, vandens, miško plotai, augmenijos ir gyvūnijos objektai, t. p. žemės sklypo priklausiniai (pvz., sodiniai, statiniai).
Žemės nuosavybės teisė įgyjama sandoriais (pirkimo ir pardavimo, mainų, dovanojimo), paveldėjimu pagal įstatymą ar testamentą, įgyjamąja senatimi (kai asmuo neginčytinai ir teisėtai valdo žemės sklypą daugiau kaip 10 metų), atkūrus nuosavybės teises į žemės sklypą specialiu įstatymu, suteikus valstybinės žemės sklypą privačion nuosavybėn neatlygintinai.
Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant jo esantys statiniai ir jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai bei žemės sklype esančios naudingosios iškasenos (išskyrus priklausančias valstybei išimtine nuosavybės teise), t. p. jis turi teises į virš jo sklypo esančią oro erdvę tiek, kiek ši teisė neprieštarauja įstatymams ir kiek būtina žemės sklypą naudoti pagal paskirtį.
Žemės nuosavybės teisės apribojimas, netekimas
Nuosavybės teisė į žemės sklypą gali būti apribota paties savininko valia, įstatymu ar teismo sprendimu. Įstatymu žemės nuosavybės teisė ribojama nustačius servitutą, aplinkosaugos tikslais, kai žemės sklypas įgyjamas ir naudojamas saugomose teritorijose, žemės ūkio paskirties žemėje ir kita. Žemės nuosavybės teisė ginama teisme, pareiškus ieškinį dėl žemės sklypo išreikalavimo iš svetimo neteisėto valdymo (vindikacinis ieškinys; vindikacija), reikalavimo pašalinti nuosavybės teisės į žemės sklypą neteisėtus ribojimus, kliūtis ir pažeidimus (negatorinis ieškinys), žalos ir nuostolių atlyginimo.
Žemės nuosavybės teisės netenkama sudarius ir įregistravus žemės perleidimo kitam asmeniui sandorį, žemės savininkui savo noru atsisakius žemės sklypo nuosavybės teisės valstybės naudai, mirus žemės savininkui ir nesant testamentinių ar įstatyminių įpėdinių (kaip bešeimininkis turtas žemė teismo sprendimu perduodama valstybei), valstybei išpirkus privačią žemę visuomenės poreikiams, teismo sprendimu neatlygintinai konfiskavus žemę už nusikaltimus ir kitus teisės pažeidimus (dar konfiskacija).
Žemės nuosavybės raida
Pirminėje gentinėje bendruomenėje vyravo kolektyvinė (bendruomeninė) žemės nuosavybė. Didėjant darbo pasidalijimui, plečiantis mainams, įvairiose teritorijose formavosi privati žemės nuosavybė, pvz., senovės Romoje privati žemės nuosavybė atsirado iki 1 amžiaus ir buvo reglamentuojama prigimtinės ir papročių teisės normų. Formuojantis valstybėms atsirado rašytinės teisės šaltiniai. Žemės nuosavybę reguliuojančių normų buvo Dvylikos lentelių įstatymuose. Pirmą kartą privatinė ir viešoji teisė apibrėžta Justiniano kodifikacijoje. Feodalizmo laikotarpiu Europoje galiojo monarchų ir feodalų išimtinė nuosavybė į žemę, miškus ir vandens telkinius. Nuo 18 amžiaus Europoje susiformavus kapitalistiniams visuomeniniams santykiams daugelio valstybių (išskyrus socialistines) teisės aktuose buvo įtvirtinta privati žemės nuosavybė.
Žemės nuosavybė Lietuvoje
Lietuvoje bendruomeninė žemės nuosavybė atsirado yrant pirminei gentinei bendruomenei kaip pavienių žmonių, šeimų ar giminių privati ar bendrų žemės sklypų, gyvulių ir darbo įrankių nuosavybė, reguliuota papročių teise. Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje žemės nuosavybės santykius reguliavo rašytinė teisė: didžiojo kunigaikščio leidžiami privilegijų raštai, Lietuvos Statutai. Skirtos šios žemės nuosavybės rūšys: didžiojo kunigaikščio žemė (į ją įėjo ir tose žemėse gyvenančių laisvųjų valstiečių ir bendruomenių žemės, dauguma miškų ir bajorų neužimtų žemių, t. p. feodalų žemė), tėvonijos, užtarnauta žemė (kartu su joje gyvenančiais valstiečiais buvo suteikiama bajorams už tarnybą didžiojo kunigaikščio kariuomenėje ir kitais atvejais), pirkta žemė (paveldima, jos disponavimas nebuvo varžomas). Valstiečiai 13–16 amžiuje gyveno nedideliuose, iki kelių dešimčių sodybų turinčiuose kaimuose, t. p. vienkiemiuose, kurių žemė buvo išskirstyta įvairiais sklypeliais, daug kur įsiterpusiais į didžiojo kunigaikščio žemes. Lietuvos didžiojo kunigaikščio Žygimanto Augusto 1557 paskelbtu įsakymu įvesta valakų sistemą (Valakų reforma). Visa didžiojo kunigaikščio dvaro ir valsčiaus žemė buvo paskelbta valdovo nuosavybe ir buvo sujungta į vieną valakais išmatuotą plotą. Panašiai sutvarkyta ir feodalų (didikų, bajorų, Bažnyčios) žemės nuosavybė. Valstiečiai buvo apgyvendinti gatviniuose kaimuose, žemė padalyta į 3 lygius laukus, kiekvienas laukas – į rėžius (rėžių sistema). Stolypino reformos įstatymu Lietuvos teritorijoje kaimai pradėti skirstyti į vienkiemius ir įtvirtinta privati žemės nuosavybė.
Nepriklausomoje Lietuvoje priėmus žemės reformos įstatymus buvo dalijamos dvarų žemės, kaimai skirstomi į vienkiemius, naikinami žemės naudojimo rėžiai, įtvirtinama privati ir valstybinė žemės nuosavybė, panaikinti iki tol galioję žemės servitutai, bendruomeninė žemės ir bendrų ganyklų nuosavybė. SSRS okupacijos metais įtvirtinta išimtinai valstybinė žemės nuosavybė, nedideli žemės sklypai buvo suteikiami žemės ir miškų ūkio darbuotojams naudotis kaimo vietovėse, t. p. sodininkystei ir daržininkystei miestuose.
Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė. Žemės nuosavybės subjektais gali būti Lietuvos ir užsienio valstybių (užsienio subjektai, atitinkantys Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus) fiziniai ir juridiniai asmenys, valstybės institucijos, savivaldybės. Žemės nuosavybė į žemės sklypą turi būti įregistruota viešajame registre Nekilnojamojo turto registro įstatymo (1996, įsigaliojo 1998, nauja redakcija 2001) nustatyta tvarka.
930